Flatiron-Wall Street, uno a zero

Wall Street? Molto meglio il Flatiron. L’edificio da urlo edificato nel cuore di Manhattan all’inizio del Novecento è stato oggetto di un confronto. “Mentre il rendimento medio del Flatiron tra il 1945 e il 2011 è dell’8%”, diceva qualche giorno fa l’amministratore delegato di Sorgente Group Valter Mainetti, “quello del Dow Jones è del 6,5% e quello dello Standard&Poor’s è del 7,1%”. Mainetti parlava a ragion veduta, dal momento che il Flatiron Building è confluito nel fondo Donatello di Sorgente Group.

Il gruppo, come si legge nel sito, “opera nel settore della finanza immobiliare con quattro società di gestione del risparmio in Italia, Svizzera, Lussemburgo e Stati Uniti e con trentasette società immobiliari e di servizi immobiliari e finanziari in Italia, Francia, Gran Bretagna, Lussemburgo e Stati Uniti. Al 31 dicembre 2010”, continua la nota sul sito, “il totale delle entrate immobiliari e finanziarie registrate dal gruppo ammonta a oltre 128 milioni di dollari, il totale delle attività gestite e del patrimonio immobiliare amministrato è di 4,5 miliardi, l’equity complessiva dei fondi gestiti e promossi è pari a 4,3 miliardi che, con la leva massima consentita, permetterà di raggiungere nel triennio 2011-2014 un totale attività gestite pari a 10,2 miliardi di dollari”.

Mainetti, lei ha detto: “bistrattata nell’immaginario comune, la finanza immobiliare è fondamentalmente sana”. Può spiegarci meglio?

Purtroppo c’è una diffidenza generalizzata nei confronti dei prodotti finanziari, unita a una concezione falsata sugli operatori del settore immobiliare. Intendo dire che a volte anche gli stessi professionisti non hanno ben chiara la differenza tra intermediari, società di costruzioni e chi opera nel settore finanziario. Un’altra credenza erronea riguarda la radice della crisi. Mi riferisco al fenomeno dei mutui subprime, che sono stati cartolarizzati, impacchettati con altri titoli e rivenduti come cdo a istituti bancari di tutto il mondo, “infestandoli” letteralmente. È questa l’origine di tanti problemi nel mondo bancario: puntare su prodotti finanziari complicati invece di veicoli semplici e trasparenti come i fondi immobiliari.

In Italia, quali interventi normativi servirebbero?

Posso parlare soprattutto per il settore dei fondi. A mio avviso è necessario studiare una nuova regolamentazione per il funzionamento dei veicoli immobiliari quotati. Per i fondi quotati oggi ci sono pochi scambi sui mercati finanziari, dunque questi presentano uno sconto sul nav eccessivo, pari al 30-40% in meno rispetto al valore degli immobili sottostanti. Le quotazioni sono troppo basse, le performance borsistiche deludenti. Un’agevolazione fiscale potrebbe aiutare, anche se il momento non è proprio favorevole ai tagli delle tasse? Sicuramente per dare una spinta propulsiva al settore e movimentare una congiuntura piuttosto fiacca, sarebbe giusto pensare ad alcune misure ad hoc. Però ritengo che non ci siano tempi maturi per un taglio delle imposte.

Lei ha detto anche che “il fondo immobiliare è funzionale alla stabilità e alla trasparenza del real estate”. Perché?

Vorrei illustrarle un interessante comparazione tra fondi immobiliari e mercato azionario. Il patrimonio immobiliare italiano è di circa 6mila miliardi di euro; gli immobili in vendita sono circa 200 miliardi di euro. Quindi, facendo un paragone con il mercato azionario, il nostro “flottante” è solo del 3,5%. Invece, nel mercato mobiliare, a causa delle vendite allo scoperto, si moltiplicano le quantità. Secondo alcuni dati del Sole 24 Ore del 6 agosto, è possibile calcolare che nel mondo su 50mila miliardi di azioni ci sono 466mila miliardi di derivati. Trasponendo questo concetto alle compravendite immobiliari, è come se potessimo fare dieci-venti compromessi per lo stesso immobile per poi rivenderli allo scoperto.

A quando il prossimo sentiment degli operatori, che Sorgente cura in collaborazione con l’Università di Parma e Federimmobiliare?

Stiamo elaborando i risultati delle ultime rilevazioni trimestrali per poi presentarli. È molto interessante vedere come evolve l’opinione che gli operatori specializzati hanno dell’andamento del mercato. Dalle prime analisi, si tratta di stime di stabilità e non di peggioramento – ed è una notizia molto positiva perché si discosta dalle cattive notizie che arrivano dalle cronache finanziarie. Ma questa divergenza è spiegabile con la fiducia che i manager del settore immobiliare hanno sul proprio business, la cui solidità non è mai stata in discussione.

Qual è, invece, il vostro sentiment?

Anche secondo me rimane un giudizio di sostanziale stabilità. Sono comunque sempre più convinto che investire in immobili di qualità rimanga una scelta anticiclica, poiché questo mercato è tendenzialmente immune alle fluttuazioni. Gli immobili più a rischio di alti e bassi sono quelli periferici. Investire su palazzi a reddito in centro è sempre l’investimento più remunerativo e stabile per un fondo immobiliare.

Infine, lei ha detto che Sorgente Group investirà da qui a dicembre 300 milioni di euro in Italia e negli Stati Uniti. Può darci qualche dettaglio? Dove, esattamente, investirete?

Non posso ancora dare dettagli sulle operazioni che il gruppo sta programmando di qui ai prossimi sei mesi. Posso dirle soltanto che siamo in trattativa per due immobili negli Stati Uniti per circa 100 milioni di euro. La nostra pipeline di fine d’anno prevede altri 200 milioni da investire a Roma. L’interesse converge sul commerciale di alto profilo e sugli uffici di grado A.