Fondi immobiliari, il retail arranca

Una boccata d’ossigeno i fondi immobiliari potrebbero prenderla dal social housing e dal federalismo demaniale, ma anche - forse - dagli investitori istituzionali. Sembra destinato a soffrire, invece, il settore retail, con la tempesta di Borsa che “sta penalizzando più del dovuto i corsi azionari delle quote dei fondi quotati”. Questa l’analisi di Cesare Ferrero, country manager di Bnp Paribas Real Estate Italia, che a SOLDI anticipa: noi, comunque, non escludiamo investimenti in questo specifico comparto. Bnp Paribas Real Estate Italia è il braccio immobiliare del colosso finanziario francese.

Si tratta di una società di gestione del risparmio immobiliare con tredici fondi in essere destinati a investitori retail e istituzionali.

Iniziamo proprio dai fondi. A fine luglio, avete approvato le semestrali di “Estense - Grande Distribuzione”, “BNL Portfolio Immobiliare” e “Immobiliare Dinamico”. Il valore complessivo netto di tutti e tre risultava in calo rispetto alla fine dell’esercizio precedente. Perché?

Il calo è dovuto all’andamento del mercato immobiliare, che rimane in condizioni difficili. E anche il valore degli immobili, com’è naturale, risente delle difficoltà del mercato. Le transazioni immobiliari in Italia nel primo semestre dell’anno si sono mantenute su livelli molto contenuti, pari a 1,3 miliardi di euro - senza considerare la transazione atipica della Rinascente di Milano - il 30% in meno rispetto allo stesso periodo del 2010. Nonostante questo, c’è da notare che nei primi sei mesi dell’anno il 19% del totale delle transazioni ha riguardato operazioni concluse da fondi d’investimento italiani.

Anche in questo caso, tuttavia, si è osservato un forte rallentamento delle operazioni da parte dei fondi. Motivo?

La causa sta soprattutto nell’incertezza sulla normativa tributaria, che ha ingessato il mercato per diversi mesi, e negli effetti indiretti della crisi finanziaria del biennio 2008/2009. L’arena di mercato per i fund manager è comunque ancora sotto pressione, con un primo semestre del 2011 caratterizzato da limitate operazioni di nuovi fondi immobiliari sul mercato italiano. Tornando ai nostri prodotti finanziari, il valore complessivo netto del fondo Estense al 30 giugno 2011 si è attestato a 239,3 milioni di euro al netto dell’ammontare complessivo dei proventi erogati nel 2011 (pari a 9,853 milioni).

Dalla costituzione del fondo al 30 giugno scorso, il valore delle quote, tenendo conto dei proventi finora erogati ai sottoscrittori per complessivi 743 euro pro quota, è incrementato rispetto al valore nominale del 45,34%. Il settore commerciale, a oggi, è il comparto che gode di maggiore salute nel contesto del real estate italiano, malgrado anche qui non manchino situazioni di rischio. E, a dimostrazione di questo, si veda la capacità del settore di continuare ad attrarre investimenti dall’estero negli ultimi anni. Basti pensare che tra il 2010 e il primo semestre del 2011 quasi un miliardo di euro è stato investito in strutture commerciali - prevalentemente grandi centri commerciali - da parte dei maggiori operatori internazionali.

Come procede il piano di dismissioni per ridurre l’indebitamento complessivo del fondo “BNL Portfolio Immobiliare” e quali sono le prossime tappe?

Ivano Ilardo, amministratore delegato di Bnp Reim Sgr, e il suo team proseguono nel piano di dismissioni. Nel corso dei primi sette mesi dell’anno sono state perfezionate vendite per oltre 82 milioni di euro, portando l’indebitamento complessivo del fondo a circa il 12%. Nei mesi a venire si proseguirà, come previsto, nell’attività di vendita degli immobili in portafoglio. Il 5 agosto è stato anche effettuato un rimborso parziale di 50 euro per quota a seguito delle vendite effettuate. I

n generale, qual è lo stato di salute dei fondi immobiliari e degli altri strumenti specializzati in Italia?

Fatta chiarezza tra maggio e luglio del quadro normativo che ha permesso di ridare tranquillità al comparto, lasciando alle spalle le difficoltà registrate nel corso dell’ultimo anno, le direttrici di sviluppo si orienteranno adesso su due aspetti: da una parte, l’uso dello strumento per la valorizzazione di immobili pubblici. Penso al social housing, al federalismo demaniale, alle procedure di alienazione di beni appartenenti a enti pubblici e/o previdenziali. Dall’altra, ci sarà uno sviluppo di fondi riservati a investitori istituzionali. Quest’ultimo tema dovrà essere attentamente valutato anche alla luce dell’elevata volatilità registrata sui mercati finanziari nell’ultimo mese, che da un lato potrà favorire una maggiore allocazione al settore immobiliare ma dall’altro sta significativamente rallentando le decisioni di investimento, in particolare quelle di lungo periodo tipiche del nostro settore.

Con riferimento al settore retail, le turbolenze del mercato borsistico - associate alla tradizionale limitata liquidità del fondo immobiliare - stanno penalizzando più del dovuto i corsi azionari delle quote dei fondi, che in questo caso vanno quotati per obbligo. Non escludiamo comunque di valutare di investire in questo settore, in cui peraltro siamo già molto presenti.

Quali sono le vostre previsioni sul mercato?

Una seconda recessione nell’area Euro e degli Stati Uniti è uno scenario non irrealistico, se si osservano alcuni indicatori come l’andamento della Borsa e la crescita del Pil e della disoccupazione. Tuttavia, riteniamo più probabile che sperimenteremo un lungo periodo di bassa crescita con i governi indirizzati verso rigorose politiche di bilancio e di contenimento del debito pubblico e del deficit. Per quanto riguarda il nostro Paese, si aggiunge una criticità derivante dall’impossibilità di politiche di rilancio basate sulla spesa e dalla necessità di manovre strutturali che riducano il debito.

Per quanto riguarda il mercato degli investimenti immobiliari, essendo già diminuita la facilità di credito accordata dalle banche ed essendosi gli operatori concentrati su alcuni prodotti ben specifici a basso rischio, il volume di scambio dovrebbe rimanere sui livelli che stiamo registrando da due anni.

E gli affitti?

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, le società continueranno la ricerca edifici di maggiore qualità con l’obiettivo di contenere i costi e di ottimizzare lo sfruttamento delle superfici.

Non dovrebbe aumentare lo sfitto, dal momento che gli operatori hanno già rallentato i cantieri e i nuovi progetti non sono stati ancora lanciati date le condizioni dell ’ econo mia . L’aumento dei canoni resterà molto limitato e potrà interessare alcune aree di maggiore interesse per le società, come il Central business district (Cbd) e a Milano l’area compresa tra le stazioni Centrale e Porta Garibaldi.

Lei ha sostituito Michele Cibrario a inizio anno. Qual è il bilancio di questo periodo?

Nel luglio del 2010, in previsione dell’avvicendamento con Michele Cibrario, abbiamo predisposto il nuovo piano triennale di Bnp Paribas Real Estate Italia. I principali obiettivi erano una crescita annua dei ricavi del 10%, una marginalità finale superiore al 20% e un processo di re-engineering che consentisse di aumentare la nostra efficienza ed efficacia operativa. A distanza di un anno e dopo otto mesi di attività, confermiamo questi target, pur consapevoli che il loro raggiungimento è reso più difficile da un contesto che non mostra segnali di ripartenza.

Come sono cambiate le vostre scelte?

Abbiamo deciso di puntare sulla prudenza nelle scelte d’investimento, in modo da minimizzare i rischi in un contesto economico fortemente incerto e volatile. Non solo. Abbiamo messo in atto un rigido controllo dei costi per abbassare il punto di break even. A questo va sommata la nostra volontà di mantenere una posizione finanziaria di assoluta tranquillità, in grado di metterci al riparo da eventuali scossoni sul mercato del credito legati alle difficoltà del sistema economico internazionale.