Caro straniero, che fine hai fatto?

Alla sfilza di rapporti sul mercato immobiliare che arrivano tra settembre e ottobre, si accoda quello di Bnp Paribas Real Estate. Che segnala: il mercato degli investimenti nel primo semestre del 2011 in Italia si è rivelato in linea con i primi sei mesi del 2009 e del 2010. Da tre anni a oggi, rivela il recentissimo studio, il mercato italiano è rimasto costante anche nelle principali tendenze che lo caratterizzano.Ovvero, spiegano gli esperti, difficoltà a reperire finanziamenti, pochi investimenti di operatori stranieri e interesse prevalente per gli asset che presentano un rischio più basso. Il volume degli investimenti è stato di circa 1,8 miliardi nei primi sei mesi dell’anno in corso, di cui più di 400 milioni legati a una singola operazione di investimento, ossia La Rinascente di Milano, acquistata a marzo da un fondo immobiliare italiano.

I soggetti più presenti sul mercato italiano hanno un basso profilo di rischio: si tratta, spiega Bnp Paribas Real Estate nel rapporto, di investitori privati che si occupano di transazioni di piccole dimensioni e di fondi immobiliari italiani, soprattutto quelli che hanno per investitori i fondi pensione per le grandi operazioni di investimento.Sarà fondamentale, continua il rapporto, osservare le conseguenze che avranno sul mercato le recenti modifiche alla normativa in materia di fondi immobiliari. Probabile, secondo gli esperti, che alcuni fondi andranno a questo punto verso la liquidazione, aumentando così l’offerta di opportunità di investimento. Difficile capire se la domanda riuscirà ad assorbire un tale aumento dell’offerta: oltre ai fondi italiani, sono poche le società in cerca di investimenti.

Le società immobiliari quotate, italiane ed estere, e i fondi immobiliari stranieri hanno ridotto la loro presenza in Italia a partire dall’aggravarsi della crisi finanziaria del biennio 2007 e 2008. E lo hanno fatto “drasticamente”, precisano gli esperti nel rapporto. Per esempio, i fondi aperti tedeschi e gli altri fondi immobiliari stranieri che fino al 2008 rappresentavano il 20% circa degli investimenti immobiliari diretti in Italia, oggi hanno abbassato la loro quota a solo il 10% circa. Osservando il flusso di investimenti e disinvestimenti effettuati negli ultimi anni da operatori stranieri, la situazione pare ancora più critica. Da un lato, gli investimenti si sono ridotti drasticamente: tra il 2006 e il 2008, le acquisizioni immobiliari di operatori esteri erano state di circa due miliardi e mezzo di euro in media ogni anno, mentre dal 2008 in poi sono state in media inferiori al miliardo all’anno.Dall’altro lato, le dismissioni da parte di operatori esteri sono anch’esse calate, come è normale in un periodo di bassa liquidità e valori immobiliari in riduzione, ma sono scese in modo meno marcato rispetto agli investimenti.

Questa tendenza si traduce in un peggioramento del saldo tra investimenti e disinvestimenti di operatori esteri nel real estate italiano. I flussi netti di investimenti stranieri, segnala sempre il rapporto, prima della crisi erano solitamente superiori al miliardo di euro all’anno. In seguito, si sono sostanzialmente azzerati. Tuttavia, a causa della concentrazione degli interessi su asset con un basso profilo di rischio, i rendimenti per gli immobili prime – vale a dire quelli già a reddito e situati in ottime location – sono stabili o in lieve contrazione. I rendimenti prime per gli uffici sono passati dal 5,3% di fine 2010 al 5,1% a metà 2011, mentre per i centri commerciali e per gli immobili a uso logistico e industriale sono rimasti stabili rispettivamente al 6,4% e al 7,5% rispetto ai livelli di sei mesi fa.

Per quanto riguarda l’andamento dei rendimenti medi delle operazioni concluse, sottolineano gli esperti di Bnp Paribas Real Estate, è difficile tracciare una tendenza significativa, tenendo conto dell’esiguità delle compravendite e della forte concentrazione sugli investimenti a basso rischio e quindi con un rendimento più basso. Per questo genere di operazioni, risulta al momento difficile trovare degli investitori interessati e, di conseguenza, i rendimenti potenziali sono assai più elevati rispetto agli anni precedenti la crisi finanziaria, quando il mercato degli investimenti era molto più vivace rispetto a oggi, soprattutto per quanto riguarda questo tipo di operazioni.

C’è poi da tenere presente che la dinamica dei tassi di rendimento immobiliare è al momento sotto pressione a causa dell’aumento dei tassi di rendimento delle obbligazioni statali. I rendimenti dei titoli di Stato italiani a dieci anni sono in costante aumento da un anno, e se questa tendeza dovesse confermarsi è probabile che anche i rendimenti immobiliari – prime inclusi - tornino a crescere. I rendimenti delle due asset class sono naturalmente correlati, e la loro differenza rappresenta l’inclinazione al rischio di un investitore in un dato momento. Per esempio, tra il 2006 e il 2008 - cioè all’apice del ciclo immobiliare - il differenziale era andato via via diminuendo e parallelamente la propensione al rischio nel real estate era aumentata. In seguito, il differenziale era però tornato a salire dopo lo scoppio della crisi alla fine del 2008. Oggi il differenziale tra i rendimenti prime immobiliari e i bond dello Stato italiano a dieci anni ha quasi raggiunto il minimo storico, avvicinandosi - almeno per i rendimenti degli uffici - a zero. Tuttavia, oggi non sembrano riproporsi le caratteristiche di mercato osservate tra il 2006 e il 2008, quando la propensione al rischio era molto alta. Non è quindi da escludere che, se i rendimenti dei titoli di Stato dovessero mantenersi alti, anche i rendimenti nel settore immobiliare riprendano a salire.