Casa nuova? Vorrei ma non posso

Lo dicono proprio tutti: nei primi dei mesi del 2011, le famiglie hanno comprato e venduto meno case rispetto allo stesso periodo di un anno fa. Tra la fine di agosto e i primi di settembre, però, l’attività ha registrato una specie di miniripresa. “A sorpresa”, tiene a precisare a SOLDI Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi di Ubh, holding di partecipazioni nel settore immobiliare, della mediazione creditizia e dei servizi assicurativi.

Direttore, voi però dite che “stante le attuali condizioni e le previsioni macroeconomiche dei prossimi due anni, difficilmente assisteremo a una forte ripresa del mercato nei prossimi dodici mesi”. Perché? Quale direzione prenderanno compravendite e prezzi?

Per quanto riguarda il mercato residenziale, è assai probabile che il 2011 si chiuda con il segno meno. Ovvero, meno compravendite in confronto allo scorso anno. Molti esperti prevedono un totale di 580mila o 590mila operazioni. Sotto, comunque, il livello delle 600mila unità. La domanda ha un buon potenziale. Il nodo, semmai, rimane il finanziamento. Mentre negli ultimi anni abbiamo assistito a una caduta della domanda che ha determinato una sostanziale stagnazione nei prezzi.

Ecco, questo è un dato interessante: la domanda è scesa, i prezzi no. Perché?

Ecco, qui bisogna fare attenzione. L’Agenzia del territorio, per esempio, ci dice che i prezzi in media sono sostanzialmente fermi. Se però analizziamo i dati, vediamo che nelle zone centrali i valori sono rimasti stabili, non essendoci stata una grandissima variazione negli ultimi due o tre anni. Altro discorso per gli immobili nelle aree semicentrali e periferiche: qui, le quotazioni sono calate del 15-20% negli ultimi tre anni.

Altro punto interessante, la domanda. Voi dite che le famiglie comprerebbero, se ottenessero il mutuo.

Infatti. C’è un problema di funding: per le banche italiane procurarsi denaro è diventato difficile, e questo ha un effetto sui prestiti. Fare previsioni non è semplice. Per chi vuole comprare, c’è come una barriera all’entrata, ottenere il finanziamento è difficile. Nei prossimi mesi, si confermerà questo trend.

Effetti della manovra quarta versione, posto che da qui ai prossimi giorni non si faccia spazio ad altre modifiche?

Nessun effetto in particolare, direi. Sulla prima casa, almeno. Bisognerà poi vedere cosa si deciderà a livello locale. Per le seconde case, è più probabile che i Comuni alzino la tassazione. Al momento, però, non si può dire molto. Parecchio dipende dall’assetto politico locale e dal ritorno elettorale. Devo dire, però, che il comparto è già stato abbastanza tartassato. Negli anni passati, le manovre hanno sempre puntato sull’immobiliare, visto forse come un punto fermo: si sa chi è il proprietario, quindi si sa dove colpire. In una situazione come questa, è probabile che si vada ad attingere ai balzelli indiretti. Penso per esempio alla spazzatura e ai consumi energetici. Insomma, quello che non si può ottenere da un lato, si cerca di recuperarlo dall’altro.

Che effetto ha tutto questo sul lavoro dell’agente immobiliare e del mediatore creditizio?

Quando il mercato tira, tutti entrano nel business. Questo vuol dire che periodi come quello che stiamo attraversando in generale servono a fare selezione e pulizia. I clienti chiedono qualità e professionalità e scelgono chi gliela può garantire. Gli altri escono dai giochi. Per il mediatore creditizio, in particolare, il cambiamento è stato profondissimo. E questo per effetto della legge 141, che ha stravolto questo mondo facendo – finalmente – pulizia.

Quali segnali arrivano dall’Europa? Può tracciarci brevemente un quadro del mercato nel Vecchio Continente?

Certo. Debolezza dal comparto immobiliare residenziale in Spagna, Irlanda e Grecia. Bene la Germania. Piatta Londra. Prezzi in crescita a Parigi. Nel dettaglio, c’è da dire che la Spagna risente ancora dell’eccesso di offerta emerso nel biennio 2005/2006. L’Irlanda ha un problema simile. Il mercato che funziona meglio è quello tedesco, che ha tenuto molto bene negli ultimi due anni. Penso per esempio a Berlino, Francoforte e Monaco di Baviera. Le famiglie, qui, possono contare su una liquidità sufficiente per poter comprare senza mutuo. A Parigi, i prezzi sono saliti ancora. Anzi, forse è l’unica capitale dove i prezzi sono saliti di oltre il 10% nelle zone maggiormente di pregio. Londra, invece, è “flat”, piatta. C’è poca domanda, di sicuro il mercato non è vivace.

A proposito di grandi città: cosa ci può dire, invece, di Roma e Milano?

Guardando agli ultimi anni, ritengo che si possa parlare di bolla. Si è registrata una crescita costante a partire dal biennio 2001/2002, e la pressione della domanda ha fatto salire i prezzi. Prezzi che, attenzione, oggi vediamo scendere in periferia e nelle zone semicentrali. La vera bolla è stata su prodotti vecchi, da ristrutturare, nelle zone periferiche di Roma e di Milano, dove chi vendeva è arrivato a chiedere 3mila euro al metro quadro e poi – ovviamente – ha dovuto rivedere il listino dei prezzi a 2mila euro o poco più. Come dicevo, c’è stato un calo delle quotazioni del 15-20%. Oggi gli acquirenti sono più attenti al rapporto tra prezzo e qualità. Le due città restano care, comunque, se pensiamo che un immobile in un palazzo storico al centro di una città come Torino costa un terzo di quanto vale invece al centro di Milano.

Cosa ci dice sul mercato non residenziale?

Si tratta di un mercato molto più legato agli andamenti macroeconomici. Con la recessione, cala la domanda. I fondi si stanno muovendo poco, gli investitori esteri sono spariti. Il segno meno è fisso da quasi due anni. Zoppicano gli uffici, idem per il settore industriale, con qualche segnale di vitalità che percepiamo dalle aree di Brescia e Bergamo. I negozi fanno molta fatica, mentre vanno un po’ meglio i centri commerciali. In generale pesa la crisi, che è anche una crisi dei consumi.