Gabetti: giù prezzi e transazioni

“Il 2011 potrebbe far registrare una leggera flessione delle compravendite”. A parlare è Francesca Fantuzzi, analista dell’ufficio studi di Gabetti Property Solutions. “Non prevediamo un aumento”, dice a SOLDI. “Semmai, appunto, un lieve calo. Ci aspettiamo che l’anno si chiuda poco sotto quota 600mila”. I numeri sui primi sei mesi del 2011 sono sintetizzati nel rapporto che Gabetti Property Solutions ha diffuso a metà settembre, a ridosso del forum di settore organizzato dall’istituto Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure.

“Perdurano gli effetti della crisi nel mercato immobiliare italiano”, si legge nella nota. La contrazione delle compravendite residenziali è stata più pesante nelle città non capoluogo (-5%) che nei capoluoghi (-0,8%). C’è stata una polarizzazione che ha premiato le metropoli. E quindi, c’è scritto sempre nel report, “i mercati migliori, più esclusivi, con prodotti unici per location o all’avanguardia per modernità e design, mentre gran parte dell’offerta di bassa qualità, in contesti periferici e popolari, è ancora in difficoltà”. I cali sono soprattutto al Centro (-0,7%) e al Sud (-3,6%), mentre tiene il Nord (+0,7%).

A livello di prezzi, spiega la Fantuzzi a SOLDI, “un certo calo si è registrato soprattutto nei capoluoghi secondari, che hanno registrato il -2,6%. C’è stata una riduzione meno marcata, -1,6%, nelle grandi città. Sono le realtà in cui si concentrano gli investitori e gli acquirenti più facoltosi”. A sostenere il mercato, spiega l’analista, è “lo sviluppo di progetti e infrastrutture, che rendono interessanti alcune aree.

Più difficile, da quello che abbiamo potuto vedere, la situazione a Sud, dove la discesa delle quotazioni è stata del 5,7%, contro il -3% al Centro e il -1,8% al Nord”. “Gli effetti della crisi”, segnala l’ufficio studi nel suo rapporto, “si riflettono sull’allungamento dei tempi di vendita”. In media, attorno ai sei mesi nelle grandi città. Ma a quanto pare c’è una tendenza all’aumento soprattutto sul fronte delle soluzioni di minore qualità, nei contesti più periferici. Un fenomeno “ancora più marcato nei capoluoghi minori, dove i tempi medi di vendita possono toccare i sette o otto mesi”. Un’altra conseguenza rilevata “è la tendenza ad aumentare lo sconto medio tra prezzo di incarico e di vendita, intorno al 10-15%”.

La fascia più colpita dalla crisi, riconosce anche l’ufficio studi, è quella delle giovani coppie, che vorrebbero acquistare la “prima casa” ma che, nella pratica, devono adeguarsi all’affitto. “La domanda potenziale non manca”, conferma a SOLDI la Fantuzzi, “specialmente di questi tempi, con la Borsa che dà meno sicurezza. Il problema riguarda l’accesso ai finanziamenti”. La situazione non migliorerà nei prossimi mesi, data la congiuntura economica. “Meno crescita, meno lavoro, dunque meno potere d’acquisto”, riassume la Fantuzzi.

Nel rapporto si fa riferimento anche al nuovo fondo di garanzia, operativo dal mese di settembre e destinato ai giovani sotto i 35 anni che hanno contratti atipici e Isee (l’indicatore della situazione economica equivalente, ndr) inferiore a 35mila euro annui. Quanto sarà decisivo? “Non troppo”, risponde la Fantuzzi, “se la manovra alla fine dovesse tagliare le agevolazioni fiscali sulla prima casa. C’è poi da tener presente che la facilitazione presentata a fine agosto da ministero della Gioventù, Abi e Inps è per i giovani che sono in coppia e in una situazione economica particolarmente difficile.

Quindi, non per tutti i giovani. Una fetta resta fuori, così come rimangono fuori gli immigrati, che rappresentano un altro importante gruppo di domanda inespressa”. Anche Francesca Fantuzzi era a Santa Margherita per il forum di Scenari Immobiliari. “Dall’aria che ho respirato”, dice, “mi sembra che ci sia volontà di iniziativa nel settore. E l’intenzione di dare soddisfazione alla domanda nel mercato residenziale. Domanda che arriva appunto dai giovani, ma anche dagli stranieri.

Evitando però la deriva della concentrazione dei migranti in un’area piuttosto che in un’altra, concentrazione che incide sempre sull’aspetto della zona e sul suo valore, e che alla fine si rivela dannosa per i progetti”. La volontà degli operatori, però, si scontra con i dati dell’Ance, secondo cui le aspettative di produzione per il 2011 sono peggiorate. Risultato: una flessione degli investimenti previsti in costruzioni (-4%) e un’ulteriore riduzione per il 2012 (- 3,2%).

Buone comunque le attese sul “piano per la città” previsto nel decreto sviluppo, conclude l’ufficio studi nel rapporto: “a regime”, si legge nel documento, “potrà avere effetti positivi sui livelli produttivi del settore a partire dalla fine del prossimo anno”. Quindi, come sarà il 2012? “Noi fissiamo l’orizzonte per la ripresa del mercato - transazioni e prezzi - al 2013”, precisa la Fantuzzi. “In alcune città come Roma, Milano e Torino, già nel 2012 alcune aree potrebbero rivalutarsi, proprio per effetto dei maggiori servizi e degli investimenti già fatti”. Qualità, insomma: alla fine sarà quella, pure questa volta, a fare la differenza.