Le banche non allentano i cordoni

Investire i propri soldi in una casa ora, con i tassi Bce all’1,25%: sì o no? La convenienza ci sarebbe, rispondono gli esperti, ma bisogna tenere conto della percentuale di guadagno della banca. Il famigerato spread. Un passo indietro. Giovedì 3 novembre, il neopresidente della Banca centrale europea Mario Draghi ha comunicato al mercato il varo da parte dell’Eurotower di un taglio dei tassi di interesse dello 0,25%. Il costo del denaro nell’area euro è così sceso dall’1,50% all’1,25%. Non c’è stato chi non si sia chiesto quale effetto avrà ciò sugli investimenti e, in particolare, sul mutuo per l’abitazione. Considerato lo stato in cui versa l’economia nel Vecchio Continente, è altamente probabile che i tassi nell’eurozona rimarranno bassi per un po’ di tempo.

“Il taglio a sorpresa”, dice a SOLDI Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.it, “ha aperto e anticipato una tendenza al ribasso che già si dava per scontata per il 2012. Non è escluso che già a dicembre la Bce possa tagliare ancora, riportando il costo del denaro all’1%”. E se Francoforte dovesse saltare questo giro, continua Anedda, “vedremmo sicuramente un taglio tra gennaio e febbraio”. A questo punto, conclude, “si può prevedere un livello di tassi stabili intorno ai minimi per un arco di almeno 9-12 mesi”. Cambiano le premesse, cambiano le prospettive. Come reagirà il mercato immobiliare? È sempre Anedda che risponde, e lo fa dal suo osservatorio. “Per i titolari di mutui a tasso variabile”, dice a SOLDI, “si prospettano graduali riduzioni dei tassi e dell’importo delle rate nei prossimi mesi, e una successiva stabilità delle rate stesse per diversi altri mesi una volta che il costo del denaro avrà trovato un altro punto di equilibrio. Per i nuovi mutui erogati a tasso variabile potrà esserci una leggera riduzione del tasso di partenza, che potrebbe però essere controbilanciata o superata da un contemporaneo incremento dello spread da parte delle banche”. Alberto Genovese, amministratore delegato di Mutui.it, pare sostanzialmente d’accordo.

“Il recente taglio dei tassi d’interesse determinerà un abbassamento della rata variabile per i mutui indicizzati alla Bce. Va detto però che la maggior parte dei mutui contratti dalle famiglie italiane è indicizzata all’Euribor, perciò gli effetti si sentiranno nel lungo periodo. Questo piccolo vantaggio si contrappone alla situazione di chi non ha ancora ottenuto un mutuo ed è in trattativa”. Genovese dà ragione ad Anedda: su questo fronte, bisognerà tenere conto dello spread che applica la banca. “Negli ultimi mesi è più che raddoppiato”, segnala Genovese, “sia per i mutui a tasso fisso, sia per quelli a tasso variabile”. La sintesi del capo di Mutui.it è molto efficace: “Le banche italiane scontano la sfiducia nell’Italia e sono costrette a versare cifre più alte per ottenere denaro. Un margine che scaricano su chi chiede un prestito. Quindi, anche se i tassi restano fermi o diminuiscono, il costo complessivo dei prestiti non cala”. Stanti così le cose, d’ora in avanti converrà di più un tasso fisso oppure un variabile?

“Si tenga conto”, risponde Anedda, “che i migliori tassi variabili sono al 3,5% e i migliori fissi poco sotto il 5%. Un tasso fisso a questi livelli garantisce la sicurezza di rate certe a un costo storicamente contenuto e non molto migliorabile con offerte future, senza risentire particolarmente del rincaro degli spread. Che pesano di più sui variabili, dato che se gli Euribor risalgono il mutuo sarà gravato anche da spread molto corposi, con un tasso finale anche al 6%. Chi sceglie un buon variabile ora può comunque aspettarsi rate più basse rispetto a un fisso almeno per un paio d’anni”. Genovese si accoda e avverte: “Sul lungo periodo, considerando tutta la durata del mutuo, la situazione può cambiare e anche di molto. Esiste comunque lo strumento della surroga, che potrà aiutare gli italiani a modificare la loro scelta nei prossimi anni”. Quale effetto avrà un basso livello di tassi sul mercato immobiliare? SOLDI lo ha domandato a tre esperti di altrettanti gruppi del comparto.

Una è Francesca Fantuzzi, analista dell’ufficio studi di Gabetti. “Il taglio non avrà un impatto determinante, anche se potrebbe contribuire ad allentare in parte la tensione sui mutui. In un contesto come questo, potrebbe scattare un incentivo all’acquisto della prima casa. Però la difficoltà di accesso ai finanziamenti da parte di categorie come le giovani coppie e gli stranieri non vedrebbe sostanziali mutamenti, considerando anche il tema degli spread applicati dagli istituti di credito”. A chi fanno comodo i tassi più bassi, ora? “A chi si è già impegnato in un mutuo a tasso variabile”, risponde la Fantuzzi, “mentre per quanto riguarda i nuovi potenziali sottoscrittori non si prevede un cambiamento di target. Potrebbero trarne un vantaggio anche le famiglie consolidate, con una disponibilità di investimento, per cui in questo momento potrebbe essere valutabile più che in passato l’acquisto di una seconda casa”. Sostanzialmente d’accordo Renato Landoni, presidente di Kiron Partner, rete di mediazione creditizia del gruppo Tecnocasa. “Il taglio”, dichiara a SOLDI, “produrrà effetti benefici solo per chi ha già sottoscritto un mutuo a tasso variabile. I potenziali mutuatari che stanno o hanno intenzione di sottoscrivere un finanziamento in questo periodo beneficeranno solo in piccola parte del basso livello dei tassi di riferimento”.

Nessun effetto, secondo Landoni, sull’acquisto delle seconde case perché “chi compra usa spesso capitale a disposizione, e raramente ricorre al mutuo”. “Gli effetti non saranno così immediati e positivi”, sostiene infine Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi di Ubh, che concorda: “Solo per chi aveva acceso un mutuo a tasso variabile ci saranno risparmi sulla rata mensile”. Per quanti stanno valutando se è meglio fare un tasso fisso o un variabile, conclude Ghisolfi, restano validi i consigli di sempre: valutare attentamente la propria situazione patrimoniale, non caricare eccessivamente la propria fonte di reddito principale con una rata del mutuo troppo pesante, sapere che con il tasso variabile nel lungo periodo difficilmente la rata si mantiene costante e che tuttavia la convenienza resta maggiore che con il tasso fisso.