Mattone, l’opportunità è all’estero

"Ogni crisi ha la sua dose di ottimisti che a un certo punto dichiarano che il peggio è passato. La cosa interessante è che questo tipo di ottimismo solitamente è genuino: non è un tentativo di persuadere i mercati, ma riflette in generale un vero convincimento che la tempesta è finita”. L’Osservatorio immobiliare di Nomisma ha fatto ricorso a questa citazione da Nouriel Roubini, l’economista che continua a vedere disgrazie in arrivo sui cieli della finanza, per liquidare fin da subito la domanda che più preme i risparmiatori a caccia di porti sicuri per i risparmi falcidiati dalla Borsa e dalla frana dei titoli di Stato. Il mattone - questo l’interrogativo - è ancora uno scudo efficace contro la tempesta? O meglio: dopo la crisi, è già il caso di approfittare dei prezzi scontati?

La risposta, per quanto riguarda l’Italia è negativa. Anche perché, a fronte di un mercato interno che ristagna o, nel caso della seconda casa, va ancora peggio, si assiste a un trend crescente di acquisti oltre frontiera: più di 33mila operazioni nel 2010, secondo le rilevazioni di Scenari Immobiliari. Piacciono le mete tradizionali (Parigi, Londra, Barcellona offerta a sconto) ed è in forte ascesa l’appeal della Svizzera, approdo classico nei momenti più turbolenti. A fine 2011, sempre secondo Scenari Immobiliari, gli acquisti di case nella Confederazione elvetica da parte degli italiani saliranno oltre quota 2mila, contro i 1.655 del 2010.

I prezzi, intanto, dovrebbero salire. Oggi di va dai 4.600-8.200 euro al metro quadro di Ginevra ai 5mila di Lugano fino ai quasi 40mila di Sankt Moritz dove, sulla base della legge Koller, le case rese disponibili per l’acquisto da parte di stranieri non sono più di poche decine. In Svizzera, piazza anticiclica per eccellenza, non c’è stata in pratica crisi del mercato immobiliare. Non è perciò il posto ideale di chi vuol approfittare della caduta dei prezzi per fare l’affare della vita.

Come fece Onassis nel dopoguerra, acquistando per pochi centesimi al chilo le navi da guerra americane avviate al disarmo dopo il 1945. Allora come oggi, per far razzia nei magazzini dei beni in esubero la piazza ideale resta l’America, la terra delle 14 milioni di case in odore di sfratto. Tanto per avere un’idea del calo dei prezzi a New York, per esempio, si può fare un salto al 153 di Franklyn Street, nel cuore di Tribeca, la zona più “in” della Grande Mela. Lì, fino a poche settimane fa, abitava un inquilino illustre, Dominique Strauss Kahn, costretto da ben note cause di forza maggiore a cambiare vita, città e domicilio.

Il prezzo dell’appartamento - due piani, un megaterrazzo, palestra, cinema, sei stanze più un enorme soggiorno - è più che dimezzato: “solo” 14 milioni di dollari o, in caso di affitto, 15mila dollari al mese contro i 50mila che pagava Dsk. Ma attenzione alle spese che, in questo caso, rischiano di raddoppiare l’importo. Ma New York è un mercato particolare, dove a frenare la caduta dei prezzi hanno contribuito regole e vincoli amministrativi che rendono complicato l’acquisto e la vendita di una casa quasi quanto a Sankt Moritz. Meglio, per orientarsi nel devastato mondo dell’housing americano, fare una visita nei posti dove la crisi ha colpito più duro. La Florida, per esempio, che contende alla California il primato delle case sottoposte a “foreclosure”.

E qui ci s’imbatte nella famosa legge di Trilussa sulle statistiche: il prezzo medio delle abitazioni, infatti, aiuta pochissimo a muoversi in una regione che, tra Fort Lauderdale e Orlando, è disseminata di cartelli “on sale”, a prezzi stracciati. Altra musica a Miami, terra di vip dove non è impossibile comprare un bilocale a prezzi assai più abbordabili di Alassio o Santa Margherita Ligure. Ce n’è per tutti i gusti: per una decina di milioni di dollari si può provare il brivido di avere per vicino di casa Shakira, Madonna o Sylvester Stallone sulla Star Island, l’isola dei famosi che ha nulla a che vedere con la tv. Per molto meno - un paio di milioni o giù di lì - si può approfittare del calo dei prezzi per mettere su casa al The Caribbean, dove ha comprato, in attesa di versare il contributo di solidarietà da lui sollecitato, nientemeno che Luca Cordero di Montezemolo.

Qui, un monolocale è stato venduto all’inizio di settembre per 410mila dollari. Ma si può trovare casa anche per 150- 200mila dollari. Meglio affrettarsi, però. Negli ultimi due mesi, il mercato immobiliare ha avuto un risveglio in termini di volumi: +33 per cento tra luglio e agoso, sulla spinta degli acquisti di sudamericani e italiani, assidui frequentatori di queste rive.

I prezzi delle case singole sono ancora in calo (- 8%), ma gli appartamenti sono in risalita anche se la cifra media resta abbordabile: 248mila dollari. Alla faccia della bolla immobiliare, continua intanto la marcia dei prezzi in Cina. Il governo ha ormai esteso a cinquanta città, a partire da Pechino e Shanghai, il divieto per i residenti di comprare più di due appartamenti per ogni gruppo familiare. Intanto, il fondo immobiliare Hui Xian, l’ultima creatura di Li Ka Shng, il miliardario di Hong Kong, ha appena distribuito tra i soci un dividendo di sette punti percentuali più alto di quanto promesso.

Le società immobiliari, come la Country Garden, annunciano profitti in crescita del 62 per cento e una strategia aggressiva di acquisizioni di terreni prima che il governo locale applichi anche a Hong Kong e Macau, le terre con la più alta densità mondiale di miliardari per metro quadro, le restrizioni per raffreddare il mercato del mattone. È un mercato rischioso, certo. Ma se, dopo cinque aumenti consecutivi dei tassi, la Cina allenterà la stretta antiinflazione - e i dati di agosto sono incoraggianti - per proteggere il Paese dalla recessione, i reit, gli etf e i fondi azionari legati al real estate del Far East - Cina, ma anche Thailandia e Vietnam - potrebbero rivelarsi un buon affare. Senza i costi di un condominio dell’Engadina.