"Variabile sì, ma con prudenza"

“Solo un rientro dell’emergenza finanziaria potrà riportare anche i costi di provvista per le banche, e con essi anche gli spread sui mutui, a livelli più sostenibili”, spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.it e di Prestitionline.it. Tuttavia, i tassi Bce sono destinati a scendere e a rimanere bassi per almeno uno o due anni. “Anche scegliendo un variabile si può quindi restare abbastanza al riparo da aumenti improvvisi e corposi delle rate almeno per alcuni anni”.

Anedda, un dato saliente che si ricava dal vostro osservatorio mutui di ottobre è un aumento delle richieste del tasso fisso. Come si spiega? In particolare: c’è una correlazione con l’attuale congiuntura o con la percezione che hanno di essa gli aspiranti mutuatari?

Sicuramente la situazione di incertezza legata all’andamento futuro dell’economia e dei mercati finanziari incide sulla preferenza di soluzioni più certe e controllabili anche per i mutui e le relative rate. Nel caso specifico, l’aumento della preferenza per il tasso fisso è anche legata sia al calo di convenienza dei tassi variabili con cap, che non rappresentano quindi al momento una valida alternativa di controllo del tasso, sia al fatto che le migliori offerte dei mesi scorsi per il tasso fisso si posizionavano, nonostante gli aumenti degli spread, entro il 5%, soglia storicamente contenuta.

Le pressioni sui costi di rifinanziamento per le banche si stiano ripercuotendo sugli spread richiesti dagli istituti per il tasso variabile?

L’aumento verificatosi dall’estate in poi nei costi della provvista di denaro per le banche si sta riflettendo pienamente anche su costi degli spread applicati dalle banche per i mutui sia a tasso variabile che fisso. Gli spread sono saliti dalla media dell’1,3%-1,4% di giugno al 2,7%-2,8% di novembre, con punte oltre il 3,5% o addirittura il 4%.

Crollano in particolare le richieste di variabile con cap. Come commenta?

Ormai da diversi mesi le soglie di protezione offerte con i mutui cap, cioè i mutui a tasso variabile con un limite garantito e prefissato all’aumento futuro del tasso, sono saliti vicino o anche oltre il 6%, livello obiettivamente molto elevato e meno conveniente a livello di tutela da eventuali futuri rialzi rispetto a un tasso fisso, le cui migliori offerte si fermano sotto il 5%.

La formula “misto” appare invece ancora di nicchia.

Il “misto” è diventato un prodotto sempre meno utilizzato negli ultimi anni, dato che ci si è sempre trovati in situazioni con andamento dei tassi molto ben definito, al rialzo o al ribasso, nelle quali le scelte per prodotti più semplici e univoci - tassi fissi o variabili - risultano più semplici e convenienti. Il misto è invece teoricamente più indicato come soluzione ideale nei contesti di mercato incerto, quando risulta difficile valutare quale possa essere la situazione dei tassi anche nel breve periodo, o quando si prospetta un passaggio graduale ma lento da un trend a un altro di segno opposto. Teoricamente, anche la situazione attuale potrebbe trovare in un buon tasso misto una soluzione alternativa per chi è incerto sul tasso da scegliere, a patto di seguire poi l’evoluzione del mercato con continuità per poter decidere bene quando si dovrà cambiare il tasso del mutuo.

Rispetto al primo semestre c’è un balzo delle richieste di mutuo per seconda casa dal 6,5% al 7,9%: questo si spiega con fattori stagionali - mesi estivi - o c’è dell’altro?

Sulle finalità di mutuo variazioni di quota entro un paio di punti percentuali sono da considerarsi fisiologiche, e non necessariamente indicative di una specifica tendenza, se non dopo il proseguire delle variazioni in una determinata direzione per un lasso di tempo più lungo. In questi mesi la finalità di surroga sta riducendosi sempre più come quota sul totale, favorendo quindi un incremento delle quote legate alle altre finalità di mutuo.

Sale l’importo medio dei mutui erogati. Appaiono invece ai minimi mutui richiesti ed erogati con un loan to value superiore all’80%.

La graduale restrizione nelle offerte e nelle erogazioni di mutuo con ltv superiore all’80% è anch’essa effetto della perdurante crisi di liquidità e ai timori di redditività e stabilità dei bilanci delle banche. Finanziamenti oltre la soglia dell’80% sono storicamente risultati più rischiosi per gli istituti di credito, che dunque ne hanno man mano ridotto offerte e approvazioni al crescere dei margini di rischio imposti dalla situazione di mercato. Alcuni istituti tuttora mantengono un’offerta di mutui anche per tali soglie, ma sono veramente in numero ridottissimo rispetto anche a solo un anno fa.

Quali sono in questo momento le vostre migliori offerte?

La situazione attuale vede spread ancora in crescita, e solo un rientro dell’emergenza finanziaria sul nostro Paese potrà riportare anche i costi di provvista per le banche, e con essi anche gli spread sui mutui, a livelli più sostenibili e meno restrittivi anche per le famiglie. I migliori tassi variabili restano intorno al 3,5%, mentre con i tassi fissi permane ancora qualche offerta sotto il 5% o molto vicina a tale soglia. La prospettiva dell’economia è di stagnazione, il che porta a un probabile andamento dei tassi Bce ancora in lieve calo e poi in assestamento su valori molto contenuti indicativamente almeno per uno o due anni. Anche scegliendo un variabile si può quindi restare abbastanza al riparo da aumenti improvvisi e corposi delle rate almeno per alcuni anni. Chiaramente, però, nell’ottica di lungo periodo dei mutui a venti e trent’anni, le incognite sui costi futuri restano alte. Per cui, se non si dispone di redditi molto elevati rispetto alla rata del mutuo, optare per un tasso fisso o un tasso misto alle migliori condizioni di mercato può essere tra tutte la scelta da preferire.